不动产的基础知识(寻找住房2)

5-2 看房产广告的方法(基本篇)
由于房产广告中拥有大量的房产信息，正确理解广告中的信息是考虑房产的门径。 因此，本节讲解如何阅读广告。
要点1 在寻找房产时，要收集广泛的房产信息
要点2 了解不动产广告的规定
要点1 在寻找房产时，要收集广泛的房产信息
为了寻找房产，第一步是广泛收集符合需求的房产信息，例如可以通过网络、信息杂志和报纸插页。 了解如何阅读广告，以便正确理解广告中的内容。
要点2 了解不动产广告的规定
在不动产广告中，房产展示方式进行了规定，目的是为了保护消费者。
在《土地和建筑物交易业务法》中，规定禁止夸张的广告，并限制了广告的开始时间。 此外，《房地产代理公平竞争守则》（以下简称'代理守则'）是由公平委员会授权的行业自律规则，规定了广告代理的方式和标准。
＊不动产广告的基本规定
房产广告必须展示的事项以及展示的标准。 下图是基本条款。

   ＊上图是一般的报纸和杂志的例图。
1、新居和二手房的区别
在不动产广告中，建后未满一年、没有居住的房产表示为新居。除此以外的房产表示为二手房。
2、实际照片
一般规定，非实际出售的房产不得列入广告。 但是，如果该建筑物尚未完成建筑工程，建筑公司可以使用曾经的照片或动画，但要记载表示。
使用条件：构造・层数・模样一致，规模・形状・颜色等相似
介绍附近的设施时，应清楚地说明与待售房产的距离和步行时间。
3、价格
显示的是包含消费税的建筑价格。
4、到车站等的距离
步行所需时间的计算方法是：与车站的道路距离每分钟80米计算（四舍五入）。不包括红绿灯的等待时间、上下人行天桥的时间、上下坡的附加时间和过马路的时间。另外，计算的起点是离车站或其他点最近的地方（公寓的入口），而到达点是车站的入口，而不是检票口，所以到站台需要更多时间。
如是小区内的公寓楼，会显示最近和最远的待售地块（公寓出入口）计算的时间。
5、占地面积
面积以㎡为单位显示，如果不会以'坪'单位显示时， 以㎡为单位的面积除以3.3，就可以计算出坪单位的大致面积。
6、建筑面积
总体面积以㎡为单位。 如果包括地下室或车库，则标明其面积。 公寓的阳台和室内天花板加层的阁楼储藏室不包括在内。
原则上，建筑面积是指从墙壁中心开始测量的面积，而登记记录薄上记录的面积是指从墙体墙壁内侧开始测量的面积。 所以，在二手公寓中，登记记录薄上标明了内部面积。

7、房屋平面图
在表示平面图时，经常会使用例如4LDK的表示方式。数字代表起居室的数量、L代表客厅、D代表餐厅、K代表厨房。建筑基准法规定，起居室要有采光和换气口，如果不符合这种条件的房间被标记为储藏室(N))或服务室(S)。
此外，表示规定，一个榻榻米的大小，换算后必须是1.62平方米以上。
8、所在地(番号)
如果是新建的待售房屋，房产的位置会标到地段番号。 如果是二手房，因为番号可以省略，所以经常是没有标记。 此外，土地号码是登记记录（注册处）上显示的号码与常用的住宅号码会有不同。
9、条款和条件
发布广告的房地产公司一定明确表明是属于"卖方"、"代理 "或 "中介"中的哪一方。 它决定是否有必要收取中介费用。
此外，还有一般中介和专属中介等，专属中介会表示承认中介。
10、执照号码
执照上记载了房地产公司的名称及其执照号码，可以确认该公司是否持有房地产交易执照。 （　）内的数字是许可证更新的次数，数字越大，说明公司经营的时间越长。
＊必须明确说明的主要事项
如果土地的使用受到法律限制，或者由于形状不规则或其他原因不能有效使用，这将在广告中明确说明。 在房产广告中必须明确说明的主要细节如下：
1、城市化地区的土地
原则上，在城市规划中被指定为城市化区域的地区，不能开发土地或建造建筑，这一点必须明确说明。
2、没有合法性与道路接壤的土地
按照《建筑标准法》的规定，建筑物不能建在与道路相隔2米以内的范围内。 这些土地被标记为 "不可建设"，二手房的情况下，被标记为 "不可再建设"。
3、需要后退的土地（道路后退）
与土地接壤的道路宽度小于4米时，被定义为建筑物从道路中心后退2米。 后退的地方被视为道路，不能在其范围内建造任何建筑物。 需要后退的土地都有相应的标记。 如果要求后退的面积约为10%以上，要注明面积。
4、带有旧房子等的土地
交易的土地上有旧房子和废弃的房子等时，会注明'有老房子'、'有废弃的房子'等。
5、有高压线的土地
土地的全部或者一部分有高压线时，必须注明覆盖的面积。如果禁止建造建筑物或其他，会标明 "高压线禁止建造建筑物或其他 "的类似内容。
6、含有坡度的土地 ・形状明显不规则的土地
对于含有斜坡的土地，如果斜坡的比例一般在30%以上，或者即使比例低于30%，但由于含有斜坡而严重妨碍了土地的有效利用，则要说明土地含有斜坡的面积，以及妨碍土地有效利用的不规则现象。
7、未被防护墙覆盖的土坯上下的土地
如果土地位于没有防护墙覆盖的土坯上或土坯下，则必须注明。如果对建筑物的建造有任何限制，也必须明确指出。
8、有建筑条件的土地
有建筑条件的土地是指以在合同签订后一定时期内与土地卖方或卖方指定的建筑公司签订建筑合同为条件买卖的土地。 要明确说明建筑条件的细节，以及如果不签订建筑合同将采取的措施。