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5-4 看房产广告的方法(房产分类) 房产广告也按房产类型进行监管。分为新房出售、二手公寓和二手一户建，确认房产的类型是看房产广告的要点。 要点1 确认房产广告的要点(新房出售) 要点2 确认房产广告的要点(二手公寓) 要点3 确认房产广告的要点(二手一户建) 要点1 确认房产广告的要点(新房出售) 在同一个住宅开发项目或公寓区，会同时出售几处房产。因为看法与二手房不同，所以要确认新建成的待售房产的销售数量和价格。 表示例：  ＊这个事例是针对一般的报纸和杂志广告。 总地块数和本次出售的地块数（总住宅数和本次出售的住宅数） 地块总数是指待开发区域内所有地块的数量，总住宅数是指该公寓内计划出售的所有住宅的数量。 如果是大规模的小区，会常见分几个阶段销售的情况，此时出售的地块数量显示的是广告发布时即将出售的地块或住宅的数量。 价格和其它费用 原则上所有房产都应显示的价格，但在有大量房产出售的情况下，显示最低价格、最高价格和最高价位的房产数量。 这些价格还包括上下水道和城市燃气供应设施的费用。 如果有公共设施和特别设施时，对这些设施的维护和管理费用也要明记内容和金额。 使用区域(各房产共通) 显示房产所在地的分区。 使用区域是由城市规划法来制定每个地区的土地使用，限制可以建造的建筑物和它们的用途。 总共有13个种类，《建筑标准法》规定了每个类别中可以建造的建筑，以及对建筑覆盖率和容积率的限制。 设备概要(各房产共通) 显示上下水道设施和天然气等设备的概况。 入住预定年月・建造年月 对于新建的待售房产，如果建筑物尚未完工，则记载预期的入驻日期，如果已经完工，则记载完工日期。 首付金的保全机构 当房地产公司（楼盘建筑商）本身作为卖方，并且在签订销售合同时支付了超过一定金额的定金时（在建筑完工前的买卖中，为价格金额的5%或超过1000万日元；在建筑完工后的买卖中，为价格金额的10%或超过1000万日元），卖方必须保全首付金。通过担保公司等的担保或保险公司的保险来进行。 这可以防止买方无法收回已支付的定金，例如，如果卖方在交接前破产。 在广告中确认实施保障措施的机构。 交易条款和条件的期限 报纸插页等，会显示条款和条件期限。 互联网的情况下，会显示信息更新日期。 具有良好条件的房产往往能更快地吸引买家，因此，确认条款和条件的有效期以及信息更新日期是很重要的。 要点2 确认房产广告的要点(二手公寓) 虽然许多二手公寓的估价较低，但由于房龄较长，可能会产生大量的维修费用。 以下是专对二手公寓的检查要点。 表示例:  ＊这个事例是针对一般的报纸和杂志广告。省略了公司名、宅建许可编号、所属、公司地址等。 1、专有面积 属于买方拥有的面积。 原则上，要标明从墙体中心测量的墙心面积，但如果是二手公寓，可以用登记记录（登记簿）从墙体内部测量的面积。 请注意，阳台是公共区域，所以其面积不能包含在专有面积内。 2、建筑物的结构和楼层 建筑物结构的表示有时会被省略。「 10层楼的第5层 」表示该公寓楼共有10层，所售房屋产位于第5层。 3、建筑年月 没有表明建筑的建造年份，而是表明建筑完工的年份。 请注意，即使是尚未入住的房产，如果建成后超过一年，在房产广告中也会被当作二手房处理。 4、管理费(公寓共通) 显示每月的管理费和维修储备金。 此外，还可能有停车场、物品存放箱和专用花园的费用。 管理形式也会表示出来，包括 "全部委托"、"部分委托 "和 "自主管理"（有时没有管理员），以及管理员的工作类型：「常驻」（管理员常驻）、「白班（通勤）」（管理员只在白天执勤）和 「巡逻」（管理员在几个公寓内巡逻）。 要点3 确认房产广告的要点(二手一户建) 每一套二手房都有不同的特点。 首先，检查尺寸、布局、建造年份和位置是否符合要求。 表示例:  ＊这个事例是针对一般的报纸和杂志广告。省略了公司名、宅建许可编号、所属、公司地址等。
1、私道负担 如果要出售的土地包括一条私人道路，那么占地的面积和私人道路的负担面积要分开表示。 如果私人道路部分是单独拥有的，则表示为 "私人道路负担20㎡"，如果私人道路部分是与周围业主共有，则也表示为 "私人道路100㎡，持有1/5份额"。 2、建筑面积 如果建筑面积内包括地下车库或地下室，则需标明其面积。 3、车库 「车棚 」是只有屋顶和柱子的简易停车设施。在有屋顶和墙壁的建筑内可以停放汽车的空间才可以表示带有车库。 否则，禁止使用 "有车库 "或 "允许停车 "等含糊不清的标示。 4、建筑年月 显示的是建筑完工的年份和月份，而不是建筑物年份。 即使房产在建成后进行了扩建或翻修，也会显示建筑物建成时的施工年份。 请注意，即使是尚未入住的房产，如果建成后超过一年，在房产广告中也会被当作二手房处理。 5、所在地 房产所在地的详细番号可以省略。广告中显示的位置是注册的土地号码，而不是住宅番号。需要注意点是，有登记的土地号码和住宅番号一致的地区，也有不同的地区。 5-3 看房产广告的方法(禁止事项篇) 在房产广告中，禁止 "诱售广告 "和 "不当说明"。 参考示例，检查是否有违反条款和条件的情况，如缺少应该显示的项目或误导性的措辞。 要点1 注意诱售广告 要点2 须知不动产广告的不当说明 要点1 注意诱售广告 诱售广告是指不能交易的房产广告，包括以下内容： ・虚构的房产 ・已售房产 ・无意出售的房产 恶意的广告是登载的房产广告和介绍给客户的房产不同。 同样被禁止的还有双重价格，为了使房产明显看起来更便宜，不正当的比较广告、夸大广告、虚假广告、以及虚假陈述优越性，广告中的房产明显优于实际房产或和其它房产公司的房产。 要点2 须知不动产广告的不当说明 以下是含有违反条款和条件项目的误导事例。 要警惕类似这样的广告，应该显示的项目被遗漏或误导性的措辞。 不正当事例：  ＊这个展示例子是用于报纸插页。省略了 公司名称、建筑许可证号、公司所属组织名称、公司地址等。
不正当事例 １、特选、最高、拔群、稀少等 除了表示财产是根据某些标准选定的术语外，如 "特别选定"，给人以价格明显较低的印象的术语（如 "便宜"），暗示比其他公司优越的术语（如 "行业第一"，"日本最好"）和最高级的术语都是禁止的，除非有客观和具体的事实。 2、公交车站步行8分 必须说明从最近的车站到最近的公交车站的时间以及从公交车站到住房的步行时间。 3、包含私道20㎡ 占有面积和私人道路覆盖的面积必须明确分开。 4、不符合规定的道路 在城市或半城市规划区建造建筑物时，根据《建筑标准法》规定，原则上占地与宽度为4米或4米以上的道路之间的距离至少2米。 如果不符合这一点，"不符合规定的道路 "必须被标记为 "不可建 "或 "不可再建"。 5、建筑面积108.45㎡(带有地下车库) 车库不能包括在建筑面积内。 6、宽敞的4DK 禁止使用 "宽大 "和 "明亮 "等主观词语表述。 7、二手 有义务注明建造的年份和月份。 8、公园至近 在标明学校和公园等公共设施时，必须清楚地标明距离或步行时间，而不是 "至近 "这样的主观词语表述。 9、专任 有必要明确指出房地产公司在交易中的地位，说明以哪种方式来对应交易模式："卖方"、"出租方"、"中介 "或 "代理"。 |
Author京都，房地产博客 Archives
April 2023
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