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5-6 有住房性能评估证书的住房 「拥有住房性能评估证书的住房 」是由《促进住房质量保障法》规定，根据「住房性能表示制度」由第三方对房屋性能出具评估证书的房屋。 让我们了解一下这个制度的益处。 要点1 什么是住宅性能表示制度 要点2 拥有住宅性能评估证书住房的特征 要点3 根据住宅性能表示制度处理住房纠纷 要点1 什么是住宅性能表示制度 新建住房的住房性能表示制度于2000年开始实施。这包括10个方面的33个项目，如结构稳定性、减轻恶化、维护管理和更新、温热环境和能源消耗等。＊关于新建住宅的性能，由国土交通大臣登录的第三方机构「登录住宅性能评估机构」给予1～5等级的评估制度。因而提供对房屋的客观性能评估。 该制度属于任意制度，并非所有的房屋都要进行性能评估。 而且，任何人都可以申请住房性能评估，包括建造房屋的建筑公司、房屋的买家或卖家。 ＊新建住宅的性能评价分2种 性能评估有两种类型：一是设计房屋性能评价，总结设计图面的评估结果；二是施工房屋性能评价，对经过设计房屋性能评价的房屋，在施工和竣工时进行现场检查和核查施工记录文件的结果。 ＊现有住房也在评价制度的范围之内 从2002年8月开始启动了现有住房(二手房)评价制度。在对现有住房的评价中，除对新建住宅制定的9组28个评价项目外，还有2个项目只针对现有住房。对当前状态检查所确认的恶化和其他情况的评价是强制性的，而住居的个别性能的评价是可选的。 要点2 拥有住宅性能评估证书住房的特征 拥有住宅性能评估证书的房屋有很多优势。 (1)由国土交通大臣登录的第三方机构提供客观的住房性能评估。 (2)新房住宅，如果卖方作为住房供应商，在销售合同中附上住房性能评级或其副本，或向买方交付住房性能评级或其副本，则合同被视为规定交付具有评估证书上所示性能的房屋。因此，如果评估报告中指出的性能没有达到，买方可以要求作为卖方的房地产公司进行维修工作，赔偿损失等。 (3)取得建筑房屋性能等级证书可以根据抗震性能等级享受地震保险费率的优惠。 (4)抵押贷款利率可能有优惠。 要点3 根据住宅性能表示制度处理住房纠纷 如果持有建筑用房性能评估证书的房屋发生住房问题、房屋的合同或销售协议有争议，可以向国土交通大臣指定的「指定住宅纠纷处理机构」申请解决争议。纠纷处理手续费是1件大概一万日元。 ＊指定的住房纠纷处理机构是促进和加快处理住房纠纷的机构。  5-5 现地看房时的检查要点 如果在房产广告中发现喜欢的房产，为了了解更多无法从广告中得到的详细信息，可以实地看房。 要点1 确认周围的环境 要点2 现地看房时检查的项目(新建房产) 要点3 现地看房时检查的项目(二手房产) 要点1 确认周围的环境 在实地考察中，要确认周围的环境，房产周围的便利性和舒适性。 确认通往车站的交通情况和公共设施、便利设施等，还要确认是否有不良设施或大块空地。 如果有大片的空地，就有可能建造大型建筑。 要确认是否有这方面的标牌。 在确认周围环境时，可以事先在地图上查看该地区的情况，以便确认。 在不同时间和不同日子里检查周围的环境也很重要。 白天和晚上，工作日和节假日，周围环境的气氛可能不同。 另外，下雨的时候，可以确认排水设施。如果购买房产后就会在这里生活很长时间，所以需要仔细的确认。 另外，东日本大地震提高了人们对洪水和地盘液体化等灾害的认识。 即使建筑物建造得很坚固，但由于周围地区地面松软，也可能不能使用，所以一定要确认地区的防灾信息。 关于预测地震后建筑物倒塌、液化和火灾，以及洪水和海啸的防灾地图，可以查阅 "了解居住环境"。 【确认周围环境项目例】   要点2 现地看房时检查的项目(新建房产) 新建房产，需检查的要点因房产是未完工还是已完工而不同。如果是已建成的房产，你可以实际看到现房，所以要详细检查其大小、规格和设施，以及窗外的景色。 在参观未完工房产的样板间时，要考虑与想购买的房产在布局和尺寸上的差异。认真确认，因为设备往往是可选的而不是标准的。 【现地看房时检查的项目例(新建房产)】   要点3 现地看房时检查的项目(二手房产) 对于二手房，除了新房的检查点外，还要检查建筑的维护状况以及设备和其他设施的损坏状况。 对于一户建住宅，要查看建筑围护结构、屋顶、建筑基础和地基；对于公寓，要查看外墙和公共走廊，注意任何明显的裂缝和倾斜。如果很难判断房子的状况时，可以求助建筑师等专家进行 "房屋检查"，确认房子的老化程度、有无缺陷和需要修复的地方。 在参观二手房时，有时会出现卖主还在居住的情况，所以看房时要遵守规矩。如果发现设备和内装有污垢、划痕或缺陷，参观后与房地产中介员讨论。 如果购买二手房后进行装修，要确认是否可以按自己的意愿进行装修。 对于公寓，要根据 "管理规定 "确认装修的限制。而对于一户建，则要根据法律法规的限制来查看。 此外，还可能出现由于建筑结构的原因导致装修困难的情况，因此，建议向专家咨询并委托进行装修。 【现地看房时检查的项目例(二手房产)】   ⚪房屋检测
房屋检测（房屋检查/建筑检查）是由建筑师或具有房屋设计和建筑专业知识的专家对房屋的恶化状况进行调查，对是否存在缺陷、需要改造的地方以及改造的时间进行客观诊断。 调查的内容从目视到机械调查，根据调查公司和客户的意向决定。 特别是建成后已使用多年的二手房，消费者很难判断房屋结构部分的老化状况和维修需求。因此，许多的房屋是在事先要求进行房屋检测后买卖的。 此外，国土交通省制定了《现有房屋检测指南》，对检查项目、检查方法和现有条件的检查程序进行指导。 |
Author京都，房地产博客 Archives
April 2023
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