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6-2 请不动产公司担当中介业务 购入房产时最重要的是收集房产信息。 除了自己利用网络和信息杂志收集个别房产信息外，还可以请拥有大量房产和当地信息的房地产公司寻找房产。 要点1 房地产公司提供的中介业务服务 要点2 确认各房地产公司不同的服务内容 要点3 寻找合适住房的技巧 要点1 房地产公司提供的中介业务服务 在寻找中介房产时，让作为卖方和买方之间的中介的房地产公司来搜索该房产。 房地产公司提供符合买家要求条件的房产信息，之后现地案内、与卖家的条件交涉、房产说明（重要事项说明）、合同程序和交接手续（现场见证、结算付款和费用）等房产交易的所有事项。 也可以咨询法律和税收等专业方面的建议。 特别是，没有专业知识的当事人很难直接与卖方进行合同交涉，如果通过房地产公司专业的房产交易员进行交涉，交涉便可顺利进行。 如果有任何不确定的方面，可以向房地产公司咨询。 此外，这种对整个房产交易中提供的服务需要收取中介费。  要点2 确认各房地产公司不同的服务内容 在选择房地产中介公司时，重要的是理解房地产中介公司的业务，充分确认享受的服务内容。 ＊确认可以享受哪些服务 接下来，具体确认各个房地产公司中介服务内容的提供方式。例如，如果觉得中介公司不是很积极主动提供房产信息，或是，对服务内容的说明 "含糊不清 "或 "不严密"，请要求满意的说明。 然后自己判断该房地产公司是否值得信赖，并做出选择。 下表是选择房产中介公司时需确认的事例。不仅仅是这些，在彻底确认了所有的顾虑后再做最终的判断。  ＊请不动产公司寻找房产
房产中介公司可以从指定的房产流通机构'REINS'的广泛信息数据库中搜索房产信息，包括从其他房产公司收到的销售请求的信息。 他们还可以提供由自己的客户和与其他房地产公司合作的房产销售信息。 房产中介公司介绍的房产并不意味着就必须购买。 也可以在中途停止寻找房产，或者要求其他房地产公司同时寻找房产。 首先，从房地产公司收集广泛的信息。 ⭐REINS：指定的房产流通机构的网络系统 要点3 寻找合适住房的技巧 将所期望的房产条件准确传达给房产中介公司是购买房产的捷径。 当要求房产中介公司寻找房产时，要告知「区域」「房产类型」「预算」「入住时间」。 「区域」缩小到铁路线或最近的车站，这样房产中介公司就更容易找到房产。「房产类型」是指是一户建还是二手公寓。 对于「预算」，要设定一个上限，并告知是 "房子的预算 "还是 "买房的总预算"。 告知期望房产条件后，房产中介公司会给出关于这些条件是否合理的建议，并将希望条件缩小到更具体。 如果无法找到符合要求的房产，可以考虑通过降低优先列表中较低的期望条件来扩大房产信息的范围。 注意，如果最初的期望条件不明确，可以在查看房产信息时明确条件。 在这种情况下，整理期望房产的条件，并在与房地产中介公司沟通的同时明确期望条件。 6-1 了解不动产公司 在购买时，选择值得信赖的不动产公司是十分重要的。特别是在代理售房的情况下与不动产公司的合作尤其重要。 要点1 了解不动产公司的特点 要点2 确认不动产公司的基本信息 专栏 防止不动产公司的恶意诱售 要点1 了解不动产公司的特点 不动产公司都具有各自的特点。 例如，拥有多数分店的公司，可以发挥利用网络提供的信息，即使是远距离也能交易的优势。而在某一地区长期经营的公司，除房产信息外也熟悉其它的当地信息。房地产公司的这些特点不能通过公司的规模来判断。重要的是参考近邻的声誉等，最终在与房地产公司员工的沟通中做出鉴别。 要点2 确认不动产公司的基本信息 可以通过网络掌握不动产的信息。即使网络没有信息，也可以通过行政机构了解一定的信息。如果有必要，可以确认不动产公司的基本信息。还可以通过日本房地产网了解不动产公司的更多信息，或者按地区或车站线路搜索不动产公司。 以下介绍不动产公司的基本信息 ＊房产代理业的许可证番号 在房产买卖交易时，需要房产交易许可。如果在多数城市设有办事处（总部、分公司等）的公司，则需要国土交通大臣颁发许可证。而只在一个城市设有办事处（总部、分公司等）的公司则需市长颁发许可证。在不动产广告中确认许可证番号。  而且，可以利用许可证番号确认许可授权者(国土交通大臣或市长)和更新回数。许可证需每5年一更新，更新回数越多就代表公司的经营时间越长，可以确定为有一定的经验，即使更新的数量不多，有一些公司也拥有高水平的专业知识。在选择房地中介公司时，许可证的更新次数只应作为参考信息进行确认。 ＊房产代理的登记册 房产代理的登记册可以在以下的行政处查询。 该登记册包括执照日期、役员姓名、所有事务所（总部、分店等）的所在地、以前的行政处罚以及其他同时进行的商业活动状况。 该登记册提供了该房地产公司的概况。 但是，不能仅仅根据这些信息来判断一家房地产公司，在选择房地产中介公司时，只能作为参考信息。  ＊加入行业内协会的状况 在不动产流通业有4个协会。除了为会员商户提供培训、指导和业务支持外，每个协会还提供消费者投诉方面的服务。作为参考，确认不动产公司加入协会的状况。如果房地产公司加入了某个协会，其加盟的协会名称会记载在房地产广告中房地产公司名称附近。 ⭐行业协会是由企业或行业协会建立的非营利性组织，在不动产流通业已经建立了四个协会。 大多数房产公司都是加入协会，每个组织都开展了各种公共服务项目，如对成员承包商的培训和指导，对消费者的咨询，以及对发展不动产流通的政策建议。 这4个协会都加入Real Estate Japan，聚集并提供各房地产的大量房产信息。  专栏 防止不动产公司的恶意诱售
随着对消费者保护的强化，关于恶意诱售公寓的咨询正在增加。因此，国土交通省在《房地产交易法》中明确规定了禁止事项。 以下是具体的禁止行为。 · 征求意见前不得告知建筑商的商号或名称、在未告知劝售者姓名和劝售目的的情况下进行诱售。 · 在对方表示不打算签订合同（包括不打算继续接受诱售）的情况下，仍继续进行诱售。 · 通过电话或拜访的方式进行诱售，以至于造成困扰。 对于违反这些禁令的诱售行为，可以向各都道府县的宅建法的主管部门、国土交通省或国土交通省地方整备局咨询，以采取行政指导和惩戒措施。 如果收到恶意诱售，一定要确认对方的姓名和公司名称，并表明公司停止诱售的意愿，或不需要房子。 5-6 有住房性能评估证书的住房 「拥有住房性能评估证书的住房 」是由《促进住房质量保障法》规定，根据「住房性能表示制度」由第三方对房屋性能出具评估证书的房屋。 让我们了解一下这个制度的益处。 要点1 什么是住宅性能表示制度 要点2 拥有住宅性能评估证书住房的特征 要点3 根据住宅性能表示制度处理住房纠纷 要点1 什么是住宅性能表示制度 新建住房的住房性能表示制度于2000年开始实施。这包括10个方面的33个项目，如结构稳定性、减轻恶化、维护管理和更新、温热环境和能源消耗等。＊关于新建住宅的性能，由国土交通大臣登录的第三方机构「登录住宅性能评估机构」给予1～5等级的评估制度。因而提供对房屋的客观性能评估。 该制度属于任意制度，并非所有的房屋都要进行性能评估。 而且，任何人都可以申请住房性能评估，包括建造房屋的建筑公司、房屋的买家或卖家。 ＊新建住宅的性能评价分2种 性能评估有两种类型：一是设计房屋性能评价，总结设计图面的评估结果；二是施工房屋性能评价，对经过设计房屋性能评价的房屋，在施工和竣工时进行现场检查和核查施工记录文件的结果。 ＊现有住房也在评价制度的范围之内 从2002年8月开始启动了现有住房(二手房)评价制度。在对现有住房的评价中，除对新建住宅制定的9组28个评价项目外，还有2个项目只针对现有住房。对当前状态检查所确认的恶化和其他情况的评价是强制性的，而住居的个别性能的评价是可选的。 要点2 拥有住宅性能评估证书住房的特征 拥有住宅性能评估证书的房屋有很多优势。 (1)由国土交通大臣登录的第三方机构提供客观的住房性能评估。 (2)新房住宅，如果卖方作为住房供应商，在销售合同中附上住房性能评级或其副本，或向买方交付住房性能评级或其副本，则合同被视为规定交付具有评估证书上所示性能的房屋。因此，如果评估报告中指出的性能没有达到，买方可以要求作为卖方的房地产公司进行维修工作，赔偿损失等。 (3)取得建筑房屋性能等级证书可以根据抗震性能等级享受地震保险费率的优惠。 (4)抵押贷款利率可能有优惠。 要点3 根据住宅性能表示制度处理住房纠纷 如果持有建筑用房性能评估证书的房屋发生住房问题、房屋的合同或销售协议有争议，可以向国土交通大臣指定的「指定住宅纠纷处理机构」申请解决争议。纠纷处理手续费是1件大概一万日元。 ＊指定的住房纠纷处理机构是促进和加快处理住房纠纷的机构。  5-5 现地看房时的检查要点 如果在房产广告中发现喜欢的房产，为了了解更多无法从广告中得到的详细信息，可以实地看房。 要点1 确认周围的环境 要点2 现地看房时检查的项目(新建房产) 要点3 现地看房时检查的项目(二手房产) 要点1 确认周围的环境 在实地考察中，要确认周围的环境，房产周围的便利性和舒适性。 确认通往车站的交通情况和公共设施、便利设施等，还要确认是否有不良设施或大块空地。 如果有大片的空地，就有可能建造大型建筑。 要确认是否有这方面的标牌。 在确认周围环境时，可以事先在地图上查看该地区的情况，以便确认。 在不同时间和不同日子里检查周围的环境也很重要。 白天和晚上，工作日和节假日，周围环境的气氛可能不同。 另外，下雨的时候，可以确认排水设施。如果购买房产后就会在这里生活很长时间，所以需要仔细的确认。 另外，东日本大地震提高了人们对洪水和地盘液体化等灾害的认识。 即使建筑物建造得很坚固，但由于周围地区地面松软，也可能不能使用，所以一定要确认地区的防灾信息。 关于预测地震后建筑物倒塌、液化和火灾，以及洪水和海啸的防灾地图，可以查阅 "了解居住环境"。 【确认周围环境项目例】   要点2 现地看房时检查的项目(新建房产) 新建房产，需检查的要点因房产是未完工还是已完工而不同。如果是已建成的房产，你可以实际看到现房，所以要详细检查其大小、规格和设施，以及窗外的景色。 在参观未完工房产的样板间时，要考虑与想购买的房产在布局和尺寸上的差异。认真确认，因为设备往往是可选的而不是标准的。 【现地看房时检查的项目例(新建房产)】   要点3 现地看房时检查的项目(二手房产) 对于二手房，除了新房的检查点外，还要检查建筑的维护状况以及设备和其他设施的损坏状况。 对于一户建住宅，要查看建筑围护结构、屋顶、建筑基础和地基；对于公寓，要查看外墙和公共走廊，注意任何明显的裂缝和倾斜。如果很难判断房子的状况时，可以求助建筑师等专家进行 "房屋检查"，确认房子的老化程度、有无缺陷和需要修复的地方。 在参观二手房时，有时会出现卖主还在居住的情况，所以看房时要遵守规矩。如果发现设备和内装有污垢、划痕或缺陷，参观后与房地产中介员讨论。 如果购买二手房后进行装修，要确认是否可以按自己的意愿进行装修。 对于公寓，要根据 "管理规定 "确认装修的限制。而对于一户建，则要根据法律法规的限制来查看。 此外，还可能出现由于建筑结构的原因导致装修困难的情况，因此，建议向专家咨询并委托进行装修。 【现地看房时检查的项目例(二手房产)】   ⚪房屋检测
房屋检测（房屋检查/建筑检查）是由建筑师或具有房屋设计和建筑专业知识的专家对房屋的恶化状况进行调查，对是否存在缺陷、需要改造的地方以及改造的时间进行客观诊断。 调查的内容从目视到机械调查，根据调查公司和客户的意向决定。 特别是建成后已使用多年的二手房，消费者很难判断房屋结构部分的老化状况和维修需求。因此，许多的房屋是在事先要求进行房屋检测后买卖的。 此外，国土交通省制定了《现有房屋检测指南》，对检查项目、检查方法和现有条件的检查程序进行指导。 5-4 看房产广告的方法(房产分类) 房产广告也按房产类型进行监管。分为新房出售、二手公寓和二手一户建，确认房产的类型是看房产广告的要点。 要点1 确认房产广告的要点(新房出售) 要点2 确认房产广告的要点(二手公寓) 要点3 确认房产广告的要点(二手一户建) 要点1 确认房产广告的要点(新房出售) 在同一个住宅开发项目或公寓区，会同时出售几处房产。因为看法与二手房不同，所以要确认新建成的待售房产的销售数量和价格。 表示例：  ＊这个事例是针对一般的报纸和杂志广告。 总地块数和本次出售的地块数（总住宅数和本次出售的住宅数） 地块总数是指待开发区域内所有地块的数量，总住宅数是指该公寓内计划出售的所有住宅的数量。 如果是大规模的小区，会常见分几个阶段销售的情况，此时出售的地块数量显示的是广告发布时即将出售的地块或住宅的数量。 价格和其它费用 原则上所有房产都应显示的价格，但在有大量房产出售的情况下，显示最低价格、最高价格和最高价位的房产数量。 这些价格还包括上下水道和城市燃气供应设施的费用。 如果有公共设施和特别设施时，对这些设施的维护和管理费用也要明记内容和金额。 使用区域(各房产共通) 显示房产所在地的分区。 使用区域是由城市规划法来制定每个地区的土地使用，限制可以建造的建筑物和它们的用途。 总共有13个种类，《建筑标准法》规定了每个类别中可以建造的建筑，以及对建筑覆盖率和容积率的限制。 设备概要(各房产共通) 显示上下水道设施和天然气等设备的概况。 入住预定年月・建造年月 对于新建的待售房产，如果建筑物尚未完工，则记载预期的入驻日期，如果已经完工，则记载完工日期。 首付金的保全机构 当房地产公司（楼盘建筑商）本身作为卖方，并且在签订销售合同时支付了超过一定金额的定金时（在建筑完工前的买卖中，为价格金额的5%或超过1000万日元；在建筑完工后的买卖中，为价格金额的10%或超过1000万日元），卖方必须保全首付金。通过担保公司等的担保或保险公司的保险来进行。 这可以防止买方无法收回已支付的定金，例如，如果卖方在交接前破产。 在广告中确认实施保障措施的机构。 交易条款和条件的期限 报纸插页等，会显示条款和条件期限。 互联网的情况下，会显示信息更新日期。 具有良好条件的房产往往能更快地吸引买家，因此，确认条款和条件的有效期以及信息更新日期是很重要的。 要点2 确认房产广告的要点(二手公寓) 虽然许多二手公寓的估价较低，但由于房龄较长，可能会产生大量的维修费用。 以下是专对二手公寓的检查要点。 表示例:  ＊这个事例是针对一般的报纸和杂志广告。省略了公司名、宅建许可编号、所属、公司地址等。 1、专有面积 属于买方拥有的面积。 原则上，要标明从墙体中心测量的墙心面积，但如果是二手公寓，可以用登记记录（登记簿）从墙体内部测量的面积。 请注意，阳台是公共区域，所以其面积不能包含在专有面积内。 2、建筑物的结构和楼层 建筑物结构的表示有时会被省略。「 10层楼的第5层 」表示该公寓楼共有10层，所售房屋产位于第5层。 3、建筑年月 没有表明建筑的建造年份，而是表明建筑完工的年份。 请注意，即使是尚未入住的房产，如果建成后超过一年，在房产广告中也会被当作二手房处理。 4、管理费(公寓共通) 显示每月的管理费和维修储备金。 此外，还可能有停车场、物品存放箱和专用花园的费用。 管理形式也会表示出来，包括 "全部委托"、"部分委托 "和 "自主管理"（有时没有管理员），以及管理员的工作类型：「常驻」（管理员常驻）、「白班（通勤）」（管理员只在白天执勤）和 「巡逻」（管理员在几个公寓内巡逻）。 要点3 确认房产广告的要点(二手一户建) 每一套二手房都有不同的特点。 首先，检查尺寸、布局、建造年份和位置是否符合要求。 表示例:  ＊这个事例是针对一般的报纸和杂志广告。省略了公司名、宅建许可编号、所属、公司地址等。
1、私道负担 如果要出售的土地包括一条私人道路，那么占地的面积和私人道路的负担面积要分开表示。 如果私人道路部分是单独拥有的，则表示为 "私人道路负担20㎡"，如果私人道路部分是与周围业主共有，则也表示为 "私人道路100㎡，持有1/5份额"。 2、建筑面积 如果建筑面积内包括地下车库或地下室，则需标明其面积。 3、车库 「车棚 」是只有屋顶和柱子的简易停车设施。在有屋顶和墙壁的建筑内可以停放汽车的空间才可以表示带有车库。 否则，禁止使用 "有车库 "或 "允许停车 "等含糊不清的标示。 4、建筑年月 显示的是建筑完工的年份和月份，而不是建筑物年份。 即使房产在建成后进行了扩建或翻修，也会显示建筑物建成时的施工年份。 请注意，即使是尚未入住的房产，如果建成后超过一年，在房产广告中也会被当作二手房处理。 5、所在地 房产所在地的详细番号可以省略。广告中显示的位置是注册的土地号码，而不是住宅番号。需要注意点是，有登记的土地号码和住宅番号一致的地区，也有不同的地区。 5-3 看房产广告的方法(禁止事项篇) 在房产广告中，禁止 "诱售广告 "和 "不当说明"。 参考示例，检查是否有违反条款和条件的情况，如缺少应该显示的项目或误导性的措辞。 要点1 注意诱售广告 要点2 须知不动产广告的不当说明 要点1 注意诱售广告 诱售广告是指不能交易的房产广告，包括以下内容： ・虚构的房产 ・已售房产 ・无意出售的房产 恶意的广告是登载的房产广告和介绍给客户的房产不同。 同样被禁止的还有双重价格，为了使房产明显看起来更便宜，不正当的比较广告、夸大广告、虚假广告、以及虚假陈述优越性，广告中的房产明显优于实际房产或和其它房产公司的房产。 要点2 须知不动产广告的不当说明 以下是含有违反条款和条件项目的误导事例。 要警惕类似这样的广告，应该显示的项目被遗漏或误导性的措辞。 不正当事例：  ＊这个展示例子是用于报纸插页。省略了 公司名称、建筑许可证号、公司所属组织名称、公司地址等。
不正当事例 １、特选、最高、拔群、稀少等 除了表示财产是根据某些标准选定的术语外，如 "特别选定"，给人以价格明显较低的印象的术语（如 "便宜"），暗示比其他公司优越的术语（如 "行业第一"，"日本最好"）和最高级的术语都是禁止的，除非有客观和具体的事实。 2、公交车站步行8分 必须说明从最近的车站到最近的公交车站的时间以及从公交车站到住房的步行时间。 3、包含私道20㎡ 占有面积和私人道路覆盖的面积必须明确分开。 4、不符合规定的道路 在城市或半城市规划区建造建筑物时，根据《建筑标准法》规定，原则上占地与宽度为4米或4米以上的道路之间的距离至少2米。 如果不符合这一点，"不符合规定的道路 "必须被标记为 "不可建 "或 "不可再建"。 5、建筑面积108.45㎡(带有地下车库) 车库不能包括在建筑面积内。 6、宽敞的4DK 禁止使用 "宽大 "和 "明亮 "等主观词语表述。 7、二手 有义务注明建造的年份和月份。 8、公园至近 在标明学校和公园等公共设施时，必须清楚地标明距离或步行时间，而不是 "至近 "这样的主观词语表述。 9、专任 有必要明确指出房地产公司在交易中的地位，说明以哪种方式来对应交易模式："卖方"、"出租方"、"中介 "或 "代理"。 5-2 看房产广告的方法(基本篇) 由于房产广告中拥有大量的房产信息，正确理解广告中的信息是考虑房产的门径。 因此，本节讲解如何阅读广告。 要点1 在寻找房产时，要收集广泛的房产信息 要点2 了解不动产广告的规定 要点1 在寻找房产时，要收集广泛的房产信息 为了寻找房产，第一步是广泛收集符合需求的房产信息，例如可以通过网络、信息杂志和报纸插页。 了解如何阅读广告，以便正确理解广告中的内容。 要点2 了解不动产广告的规定 在不动产广告中，房产展示方式进行了规定，目的是为了保护消费者。 在《土地和建筑物交易业务法》中，规定禁止夸张的广告，并限制了广告的开始时间。 此外，《房地产代理公平竞争守则》（以下简称'代理守则'）是由公平委员会授权的行业自律规则，规定了广告代理的方式和标准。 ＊不动产广告的基本规定 房产广告必须展示的事项以及展示的标准。 下图是基本条款。  ＊上图是一般的报纸和杂志的例图。 1、新居和二手房的区别 在不动产广告中，建后未满一年、没有居住的房产表示为新居。除此以外的房产表示为二手房。 2、实际照片 一般规定，非实际出售的房产不得列入广告。 但是，如果该建筑物尚未完成建筑工程，建筑公司可以使用曾经的照片或动画，但要记载表示。 使用条件：构造・层数・模样一致，规模・形状・颜色等相似 介绍附近的设施时，应清楚地说明与待售房产的距离和步行时间。 3、价格 显示的是包含消费税的建筑价格。 4、到车站等的距离 步行所需时间的计算方法是：与车站的道路距离每分钟80米计算（四舍五入）。不包括红绿灯的等待时间、上下人行天桥的时间、上下坡的附加时间和过马路的时间。另外，计算的起点是离车站或其他点最近的地方（公寓的入口），而到达点是车站的入口，而不是检票口，所以到站台需要更多时间。 如是小区内的公寓楼，会显示最近和最远的待售地块（公寓出入口）计算的时间。 5、占地面积 面积以㎡为单位显示，如果不会以'坪'单位显示时， 以㎡为单位的面积除以3.3，就可以计算出坪单位的大致面积。 6、建筑面积 总体面积以㎡为单位。 如果包括地下室或车库，则标明其面积。 公寓的阳台和室内天花板加层的阁楼储藏室不包括在内。 原则上，建筑面积是指从墙壁中心开始测量的面积，而登记记录薄上记录的面积是指从墙体墙壁内侧开始测量的面积。 所以，在二手公寓中，登记记录薄上标明了内部面积。  7、房屋平面图
在表示平面图时，经常会使用例如4LDK的表示方式。数字代表起居室的数量、L代表客厅、D代表餐厅、K代表厨房。建筑基准法规定，起居室要有采光和换气口，如果不符合这种条件的房间被标记为储藏室(N))或服务室(S)。 此外，表示规定，一个榻榻米的大小，换算后必须是1.62平方米以上。 8、所在地(番号) 如果是新建的待售房屋，房产的位置会标到地段番号。 如果是二手房，因为番号可以省略，所以经常是没有标记。 此外，土地号码是登记记录（注册处）上显示的号码与常用的住宅号码会有不同。 9、条款和条件 发布广告的房地产公司一定明确表明是属于"卖方"、"代理 "或 "中介"中的哪一方。 它决定是否有必要收取中介费用。 此外，还有一般中介和专属中介等，专属中介会表示承认中介。 10、执照号码 执照上记载了房地产公司的名称及其执照号码，可以确认该公司是否持有房地产交易执照。 （ ）内的数字是许可证更新的次数，数字越大，说明公司经营的时间越长。 ＊必须明确说明的主要事项 如果土地的使用受到法律限制，或者由于形状不规则或其他原因不能有效使用，这将在广告中明确说明。 在房产广告中必须明确说明的主要细节如下： 1、城市化地区的土地 原则上，在城市规划中被指定为城市化区域的地区，不能开发土地或建造建筑，这一点必须明确说明。 2、没有合法性与道路接壤的土地 按照《建筑标准法》的规定，建筑物不能建在与道路相隔2米以内的范围内。 这些土地被标记为 "不可建设"，二手房的情况下，被标记为 "不可再建设"。 3、需要后退的土地（道路后退） 与土地接壤的道路宽度小于4米时，被定义为建筑物从道路中心后退2米。 后退的地方被视为道路，不能在其范围内建造任何建筑物。 需要后退的土地都有相应的标记。 如果要求后退的面积约为10%以上，要注明面积。 4、带有旧房子等的土地 交易的土地上有旧房子和废弃的房子等时，会注明'有老房子'、'有废弃的房子'等。 5、有高压线的土地 土地的全部或者一部分有高压线时，必须注明覆盖的面积。如果禁止建造建筑物或其他，会标明 "高压线禁止建造建筑物或其他 "的类似内容。 6、含有坡度的土地 ・形状明显不规则的土地 对于含有斜坡的土地，如果斜坡的比例一般在30%以上，或者即使比例低于30%，但由于含有斜坡而严重妨碍了土地的有效利用，则要说明土地含有斜坡的面积，以及妨碍土地有效利用的不规则现象。 7、未被防护墙覆盖的土坯上下的土地 如果土地位于没有防护墙覆盖的土坯上或土坯下，则必须注明。如果对建筑物的建造有任何限制，也必须明确指出。 8、有建筑条件的土地 有建筑条件的土地是指以在合同签订后一定时期内与土地卖方或卖方指定的建筑公司签订建筑合同为条件买卖的土地。 要明确说明建筑条件的细节，以及如果不签订建筑合同将采取的措施。 5-1 整理住房的希望条件 在购买房屋时，有必要考虑是选择公寓还是一户建，或者是新房还是二手房。 可以想象一下购房后的生活，和家人讨论什么样的住房才能实现理想的生活方式也是很重要的。 要点1 设想具体的生活方式 要点2 了解住房类型的特点 要点3 了解公寓管理 要点1 设想具体的生活方式 首先，从理想生活的角度来考虑。 例如「想饲养宠物的话一户建比较好」、「如果庭院和周围的维护比较麻烦，还是公寓比较适合」等等，通过想象实现理想的生活方式，为了这个目标而勾画出住房形状。 要点2 了解住房类型的特点 无论式公寓还是一户建都有它的特点。 每个人都有自己的住房喜好，参照下表考虑适合自己的住宅。 ＊公寓和一户建的对比  ＊新建房和二手房各自的特征  ＊这只是普通房产的假设对比，并不针对全部的房产。
选择二手住宅时，为了解除对老建筑质量的担忧。可以利用下面的几个方法来确认二手住宅的品质。 ・检查：由第三方建筑诊断的专家对房产状况进行客观检查和调查。 ・住宅性能评价制度：关于住宅的性能，国土交通大臣注册的第三方住房性能评估机构对其进行1至5级评定的制度。 ・无忧R型住房：具有抗震性能的二手房，经过检查（建筑状况调查等），并提供装修等方面的信息。 国土交通省对希望参与的商业协会进行审查和登记，属于各协会的企业（房地产公司等）在广告中展示符合其标准的二手房，作为「无忧R房」。 要点3 了解公寓管理 (1)专属区域和公共区域 公寓和一户建最大的区别是建筑物的「所有权区分」。虽然建筑用地有属购房者共同拥有，但建筑物被分为「专属区域」和「公共区域」。专属区域是由墙壁和天花板隔开的房屋内部生活空间，属于房主所有。公共区域是指建筑的入口、电梯、楼梯、走廊、外墙、自行车停放区和垃圾存放区，这些都是所有购房者共享的区域。 (2)管理协会的作用 公共区域由一个管理协会管理，其成员都是各户业主。管理协会决定管理政策，如长期维修计划，包括何时、如何检查和维修公共区域的建筑物和设备，所有的业主为此积累必要的费用（称为维修储备基金）。公共区域的日常清洁和其他实际工作一般由管理协会委托的管理公司来完成。公共区域的日常清洁等其它实际工作一般由管理协会委托的管理公司来负责。 (3)管理条约和使用细则 公寓楼也是一个公共生活的地方，为确保双方舒适的生活，制定规则是必要的。 这些规则体现在管理条约和使用细则中。 管理条约主要是管理协会的管理，包括专属和公共区域的范围，管理费和维修储备金的数额，以及是否允许养宠物等。使用细则制定了公寓日常生活的规则和承诺，如阳台的使用方式等等。 4-3 增加首付 增加首付的金额会降低贷款金额以减少还贷负担。 贷款偿还额越低，家庭财务在未来就越有保障，所以要考虑如何尽可能地提高你的首付金额。 要点1 计划性的储蓄 要点2 接受父母经济资助的注意点 要点1 计划性的储蓄 在偿还房贷期间，会出现由于子女教育费的增加、本人退休后收入的减少等家庭财务状况的变化，所以不能返还当初计划的还款金额的情况。 但是，如果增加首付金额，以减少还贷的负担，就会避免这种情况。为了这样，计划性的储蓄是很重要的。  要点2 接受父母经济资助的注意点
在购买房屋时也会有接受父母的经济援助的情况。 接受财政援助方式可以考虑 "向父母借款 "或 "接受父母的赠与"。 在向父母借款时，必须注意的是，为了证明贷款被确认为借款而不是赠与，即使是父母也必须有借款证明，而且利率和还款方式必须与向第三方贷款的条件相同。 还应注意的是，即使是父母的赠与，也要缴赠与税。但是，接受父母和祖父母的赠与时，也可以利用非课税制度免除缴税。所以要事前确认。 4-2 根据能承担的还款金额来估计贷款金额 在购房时，贷款的金额是一个主要的问题。 贷款金额会增加购房预算，但也会增加购房后的还款负担。 根据自己收入和支出之间的平衡，考虑合理的借贷。 要点1 不要以金融机构的贷款限额为基准 要点2 根据自己的偿还能力决定贷款金额 要点1 不要以金融机构的贷款限额为基准 银行等金融机关根据借款金额与房产价格的比例以及年还款额与含税年收入的比例制定抵押贷款限额为标准。 例如，Flat 35（由日本住房金融厅与私人金融机构合作提供的抵押贷款）规定，贷款金额必须在100万日元至8000万日元之间（以1万日元为单位），并在建筑或购买价内。 年度还款额与含税年收入的比例也列在下边的表格中。 所有借款的年度还款总额与年度收入的比例  但是，这仅仅是Flat 35的标准。 偿还贷款的金额取决于每个家庭的情况。 考虑到个人情况，如 "必须支付的孩子教育费用"，"照顾父母的费用 "或 "换车的费用"等等，然后算出自己还款限额来决定贷款的金额。 要点2 根据自己的偿还能力决定贷款金额 ＊掌握每月的还款金额 现在考虑一下能负担还款的金额。 首先，审查目前的家庭收入和支出，确定每月可用于偿还贷款的家庭盈余数额，包括因购房而减少的支出和储蓄金额。 然后，从这个金额中减去因购房而预计增加的支出，来估计每个月可以偿还的金额。 但是，将此金额视为最高金额，并在计划还款时留有余地是比较安全的。 ⚪计算因购房而减少的支出金额 (例)：目前的住房成本（租金・管理费+停车费）+购房时的储备金额。 ⚪计算因购房而增加的支出金额 (例)：税金＋管理费·维修储备金＋停车费＋水、电、瓦斯费 对于税收和管理费及维修储备金的数额（公寓），如果决定了购买房产后需向房产公司咨询大概的估价。 (可以偿还金额的试算例) 现在的租金＋停车费 购房时的储备金额 购房而增加的支出金额 【毎月 万円】＋【毎月 万円】ー【 万円】＝每月可以偿还的金额 ＊根据每月的还款额，估算贷款金额。 估算出每月的还款额后，参照下表估算出可贷款的金额。 例如、每月还8万、奖金还款0円、利息2%、还款35年的话，大概可以贷款金额为2410万円。虽然不能过分依赖奖金，但如果预计还款会有一定的稳定性，也可以考虑结合奖金还款。 还有，可以通过计算软件输入相关数值后，根据年收入和月还款额计算出可借贷金额的模拟数据。 重要的是以这个借贷能力为 "上限 "考虑财务计划。 假设收入减少，支出增加，如果是可变利率的贷款，由于利率上升，还款额会增加。确保稳定的财务计划。 根据每月的还款额，估算可贷款金额 ＊35年还贷的试算  ＊这张表只是作为参考资料的概算表。
没有附加利息、借入期限以外等条件，实际贷款时需要于金融机关详细确认。 |
Author京都，房地产博客 Archives
April 2023
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