不动产的基础知识(了解市场价格1)

2-1 房产价格的考虑方式
决定购买房产是，最大的课题就是「价格」。房地产的特征是，由于房产是一种高度个性化的资产，要确定它的销售价格是否合理是极其困难的。特别是在中介房产中，最终的价格是由卖方和买方之间商议决定的。首先，了解一些有关房产价值的基本概念和评估技术等等。
要点1 了解价格的基本考虑方式
要点2 掌握价格评价的方法
要点1 了解价格的基本考虑方式
＊不存在相同的房产
房产是不存在相同房产的。即使在相同的地区的土地，土地的形状、面积、方位、道路的衔接状况等的不同，价格会有大幅度的差距。或是，在同一栋公寓内房产也会随着楼层、房间布局、房间的方位、管理状况等的不同而决定不同的价格。
＊价格随着交易时间的变化而变化
在房产市场也有总体的市场动向。比如说尽管是同一个房产，也会出现由于交易的时期(取引时点)不同、价格也会有大幅度的变化的情况。因此，在确定房产价格时，也应根据交易时间考虑整体市场的趋势。
＊以买卖双方的最终协议为基准
房产交易不是像在超市购物那样，通过对提供的价格选择 "买或不买 "来完成。 而是当卖方和买方互相就所需条件达成一致时，价格才会确定。
因此，由于房产价格是针对每笔 "交易 "确定的，只用客观数据是不可能完全核实价格的。 为了避免在购买房产时出现遗憾，（1）尽可能收集更多的信息（包括专家的建议），自己对价格进行彻底审查（2）与最终交易的对手进行真诚的交涉，以确保得到满意的交易结果。
要点2 掌握价格评价的方法
以买卖为目的的房地产价格评估一般被称为 "价格评估"。 价格评估的方法有很多，这里我们参照房地产信息中心发布的《价格评估手册》，介绍一下住宅用地（土地）和公寓的价格评估的大致结构。 但是要注意，价格评估需要针对个别房产进行专门的研究。
交易案例对比法（评估土地和公寓价格的基本方法）
土地和公寓，通常是通过 "交易案例对比法 "来评估。 交易案例对比法是指将买房产与类似房产（以下简称'对象房产'）的交易案例等的价格进行比较来评估的方法。
首先，将对象房产与作为交易实例的房产等进行比较，根据交易实例的价格等评估房产的大致价格。 然后，进行调整（一般被称为 "现阶段调整"），了解交易期差异的整体市场趋势。
价格检定预想图

(1)交易后的房产实例和所需的对象房产进行各别性的比较。(例如:如果是土地、土地的形状・面积・方位・邻接道路的状况等，如果是公寓、楼层・室内布局・房间的方位等等相对比较。)
通过对于每个项目的比较，根据所需的对象房产是否比已交易后房产好或是劣，来调整所需对象房产的价格，评估出房产的大致价格。 (例如，如果判断对象房产比实例房产劣质10%，那么对象房产的价格要折旧10%。)
＊选择房产实例的要点
仔细选择交易后的房产实例是必要的，如果不选择与所需房产相似的房产作为实例，价格就会有很大的误差。 以下是选择交易实例不恰当的例子：
   土地
・选定附近的商业区作为住宅区的交易实例
・选作住宅区的超规模土地作为交易实例
・选择10年前的交易实例
   公寓
・选择新建公寓作为二手公寓的实例
・单身公寓作为家庭公寓的实例
・选定数十年前的公寓作为新公寓的实例
(2)现阶段调整
比较交易后房产和对象房产的交易时间。价格根据市场价格与房产交易的时间点的升降而调整。 (例如，如果判断市场价格比交易时下降了10%，则通过与交易实例比较计算的价格再贬值10%）。
(3)其它留意要点
检定对象房产价格时，与交易实例等进行比较，不能只靠调整时间点。加上其它的要素，得到最终的评估价格。咨询房地产经纪人和其它价格评估专家也很重要。